지금부터 돈 없이 집 사는 방법 세 가지에 대해서 다룹니다. 우리나라에서는 아파트를 구매하려면 적어도 1억에서 2억 이상이 필요한데 일반 직장인이 이런 돈을 모으려면 적어도 5년에서 10년은 꾸준하게 아무것도 사지 않고 돈을 모아야 합니다. 결혼도 못하는 상황이 올 수도 있습니다. 그런데 지금 현재 수도권에 있는 아파트는 10억을 웃돌고 있는데 이걸 어떻게 구매를 할 수 있을까요. 돈이 있어도 아파트를 못 사는 지경에 와 있습니다. 이럴 때는 내 돈이 아닌 남의 돈으로 집을 사는 방법이 있습니다.
우리나라에서 주택이란
보통 우리나라뿐만 아니고 전 세계적으로 집은 자산 순위에서 1등에 해당됩니다. 그리고 개인이 쉽게 구매하지 못하는 그런 수준까지 와 있는 상황이죠. 내가 오늘 갑자기 원한다고 바로 살 수 있는 그런 자산이 아닙니다. 그런데 하필 우리나라 같은 경우에는 아파트 좋은 아파트 좋은 위치 그런 것들이 부의 기준이 되고 사회적 지위가 돼버립니다. 그러니까 곧 부동산이 개인의 어떤 자산 능력을 평가하는 잣대가 되는 셈이죠. 그래서 아무도 lh나 그런 공공주택과 같은 그런 곳에 들어가려고 하지 않습니다.
부동산 레버리지
레버리지는 지렛대를 영어로 표현한 것인데 이 뜻을 자세히 들여다보면 작은 힘으로도 큰 물건을 들어 올릴 수 있다는 뜻입니다. 왜 이 레버리지라는 단어를 부동산에 썼을까요. 우리나라와 일본에만 있는 전세 제도를 이용하면 레버리지를 활용할 수 있습니다. 보통 우리는 주택담보대출을 받아서 아파트를 구매하는 게 일반적입니다. 그런데 이때는 은행에 이자를 내야 되죠 이 돈이 너무 아깝습니다. 거의 몇십 년 동안 노예처럼 이자만 내고 인생이 끝나는 일이 벌어지니까요. 그런데 이자를 안 내고 남에게 돈을 빌릴 수 있는 방법이 하나 있습니다. 바로 전세금입니다. 세입자를 모집해서 내 집에 사라라고 전세로 내놓으면 그 사람은 전세금을 나에게 공짜로 빌려줍니다. 얼마까지 2년 동안이야 그럼 예를 한번 들어볼게요 아파트 가격이 10억인데 내가 가지고 있는 돈이 1억밖에 없어요. 이거를 전세 9억에 내놓으면 나는 이 아파트를 살 수 있는 겁니다. 신기하죠.
돈 없이 집 사는 방법
1. 부모님 찬스 이용하기
부모님 돈을 빌린다는 것 자체가 굉장히 무개념적이다. 자식으로서 도리가 아니다. 이렇게 생각하시는 분도 계시고 또는 당연한 거다 내가 퇴원하려고 태어났냐 이렇게 생각하시는 분도 계시는데 이런 부차적인 생각을 다 버리고 오로지 부동산과 자산에 대해서만 생각을 한다면 무이자로 빌릴 수 있는 가장 좋은 방법이 부모님 돈입니다. 은행 예를 하나 들어볼까요. 예를 들어서 5억을 30년 동안 빌렸다고 가정하면 평생 이자만 5억입니다. 아파트가 5억인데 내가 총지출해야 할 금액은 2배인 10억입니다. 그래서 무이자로 돈을 빌릴 수 있는 방법을 최대한 강구해야 되는데 유일한 수단 유일한 그럼 방법이 부모님 찬스죠 물론 증여세 같은 부분이 부담이 될 수는 있는데 어차피 부모님께 재산을 물려받아야 될 거라면 이거를 일찍 증여세를 내고 일찍 부동산을 사는 게 훨씬 더 도움이 됩니다. 왜냐 부동산은 실물 자산이라서 시간이 지날 때마다 물가처럼 계속 오르기 때문입니다. 지금 안 사면 나중에 더 비싸지거든요. 부모님이 만약에 그 돈으로 가지고 계신 그 돈으로 투자를 열심히 하셔서 돈을 계속 불리고 계시다면 할 말은 없지만 그냥 예적금에 들어서 이자만 받아먹고 계시다면 차라리 그 돈으로 아파트를 사는 게 훨씬 도움이 됩니다. 왜 수익률 자체가 다르거든요.
자식에게 세금 없이 줄 수 있는 금액
2. 전세 제도 이용하기
앞서 얘기한 대로 전세 제도는 부동산 레버리지입니다. 다른 사람의 전세자금을 빌려서 내 아파트를 사는 것이죠. 그런데 여기서 중요한 게 있습니다 만약에 세입자가 2년 뒤에 계약을 만료하고 나가게 되면 어떻게 해야 될까요. 여기서 왜 문제가 생기냐면 남에게 빌렸던 전세자금을 다시 되돌려줘야 됩니다. 앞서 예시에서 9억을 얘기했었죠. 당장 내가 9억이 없는데 어떻게 해야 될까요. 이거는 전세 레버리지의 가장 큰 리스크라고 할 수 있는데 방법은 두 가지입니다. 첫 번째는 새로운 세입자를 빨리 구하는 겁니다. 보통 부동산 대한 어떤 인식이라고 하면 중개인이 알아서 홍보를 해주고 세입자를 구해준다고 생각을 하지만 본인이 어찌 됐든 고객을 유치하는 집주인이지만 다른 사람들에게 집을 제공하는 그런 사업을 한다고 생각을 해보세요. 고객을 유치해야 됩니다. 그러면 정말 이 소개를 잘해줄 수 있는 부동산 중개인을 빨리 찾아서 이 세입자를 구해야 됩니다. 본인이 발품을 팔아야 된다는 얘기죠
해결 방법은 본인이 활용할 수 있는 그런 담보대출이나 신용대출에 대해서 어느 정도 파악을 하고 있어야 됩니다. 현재 나에게 제공될 수 있는 자금이 얼마나 되는지 내 수중에 얼마나 돈이 있는지 그것을 확인해야 됩니다. 이런 일련의 과정들이 어떻게 보면 부동산 투자의 핵심이라고 할 수 있습니다. 전세 자금을 이용해서 아파트를 사면 어떤 이득이 있냐 물론 남의 돈으로 돈을 빌려서 아파트를 구매한 것이지만 이건 실물 자산입니다. 그러다 보니까 매매가가 오르면 자연스럽게 전세가가 오르게 됩니다. 매매가에 대한 시세 차익을 얻으려면 아파트를 팔아야 되는데 1~2년 만에 아파트가 3~4억은 오른답니까? 아니에요. 절대 그렇지 않습니다. 물론 나라가 망할 위기에 처하거나 갑자기 코로나 같은 상황이 벌어지면 어쩔 수 없지만 매매가는 물가처럼 천천히 오르게 됩니다. 그러면 자연스럽게 전세가도 오르게 돼요. 이때 내가 처음에 받았던 전세 자금과 나중에 오른 전세 자금 간의 차익을 실현할 수 있어요. 그 차익은 나의 수익이 됩니다.
3. 집 없이 살기
이 말은 집을 구매하지 않고 살겠다는 살 수 있다는 그런 얘기입니다. 우리나라에는 전세 제도만큼 더 훌륭한 것이 월세 제도라는 게 있어요. 이건 사실 전 세계적으로 집을 구하는 가장 보편화된 방법이긴 한데 우리나라에서 결혼해서 월세 집에 산다. 이렇게 하면은 굉장히 인식이 안 좋죠 꼭 우리는 아파트를 구매해야 인식이 좋은 그런 사회적인 그런 문화 같은 것들이 있습니다. 그래서 부모님들이 어떻게든 집을 사주려고 하죠. 근데 그런 욕심 때문에 결국은 인생이 불행해지는 것 같습니다. 그러니까 내 집이 없어도 충분히 살 수 있습니다. 오히려 그렇게 위험 부담을 안고 전세 레버리지를 이용한다거나 부모님 찬스를 이용해서 돈을 빌리는 것보다 자수성가한다는 느낌으로 처음부터 월세 사는 것도 괜찮습니다. 그렇게 큰 목돈이 나가는 걸 막고 차근차근히 내 돈을 이렇게 쌓아두는 몇십 년을 쌓아두는 그런 방식으로 다른 곳에 투자를 한다거나 아니면 부동산 투자를 하기 위해서 목돈을 마련하는 것이 오히려 더 나은 그런 방법이라고 할 수 있습니다.
4. 주택담보대출 이용하기
이 부분은 앞서 간략하게 설명을 했는데 좀 자세히 설명을 드릴게요 사실 우리나라 같은 경우에는 아파트를 구매하기 위해서 돈을 빌릴 수 있는 방법이 두 가지인데 하나는 정부에서 돈을 빌려줍니다. 굉장히 저금리로 말이죠. 그런데 은행 두 번째는 은행인데 정부보다는 다소 이자 부담이 좀 큽니다. 그렇지만 한도에 제약이 없고 그다음에 자격 조건이 까다롭지 않기 때문에 일반 서민들이 과 같은 그런 분들이 이용하기 굉장히 좋은 그런 방법이라고 할 수 있습니다. 사실 이 방법은 최후의 보루로 추천을 드리고 싶은 부분인 거고 실제로는 위에 말씀드렸던 세 가지 방법을 고려했을 때 도저히 답이 안 나온다. 나는 꼭 집을 사고 싶다. 이러신 분들은 꼭 주택담보대출을 받으셔도 됩니다. 이 외에도 1 주택 2 주택과 같은 다주택자 분들이 이 상품을 이용해서 이제 또 다른 부동산에 투자하는 그런 방식이 또 있습니다. 그리고 개인 사업자 같은 분들은 어쨌든 이게 담보 중에서는 가장 확실하고 규모가 크기 때문에 자금을 조달하는 데 굉장히 유리한 입장이 있습니다.
마무리 지금까지 돈 없이 집 사는 방법 네 가지에 대해서 알아보았습니다. 결국엔 돈에 대한 개념을 알아야 부동산에 접근할 수 있다는 것이 핵심인 것 같습니다. 감사합니다.
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